Comprar una vivienda (o un inmueble en general) en España siendo extranjero, no es especialmente complejo, pero sí exige conocer algunos trámites y costes que para un agente inmobiliario o abogado local con experiencia pueden resultar obvios, pero no así para el inversor nobel o particular extranjero. En cada operación, por sencilla que parezca, siempre es recomendable la realización previa de una due diligence completa tanto del vendedor como del inmueble, comprobar la realidad registral y física del inmueble, el impacto fiscal de la operación tanto en España como en el extranjero, la redacción y revisión de los contratos privados y la escritura pública, la inscripción en el registro de la propiedad y en muchos casos, el cumplimiento de obligaciones posteriores a la venta.
Estos diez consejos resumen las cuestiones más útiles desde un punto de vista legal y desde nuestra práctica jurídica.
1. Obtener el NIE cuanto antes
El NIE (número de identificación de extranjero) es en la práctica, imprescindible. Será necesario obtenerlo para identificarse en la compraventa, para liquidar impuestos, para abrir una cuenta bancaria en España en muchos casos y para figurar correctamente en la escritura. Un error habitual del comprador extranjero es empezar a negociar el inmueble sin haber resuelto antes este punto. La obtención de NIE como cualquier trámite de extranjería en España suele resultar frustrante. La falta de citas de extranjería debido a la proliferación de mafias que copan los sistemas electrónicos, hacen que obtener el NIE en una comisaría en España sea un trámite lento, sobre todo en los grandes centros de población como Madrid o Barcelona. Además, es habitual que pongan trabas a su emisión solicitando justificación documental del motivo de la solicitud. Algo muy difícil de obtener, ya que sin NIE no se puede ir a un notario a solicitar un acta o declaración en ese sentido. Nuestra recomendación es obtener el NIE en el consulado español de la residencia en el extranjero. Suele ser un trámite más sencillo y rápido.
2. No entregar señal ni firmar arras sin revisar primero toda la documentación
En España es frecuente reservar previo pago la vivienda, o firmar un contrato de arras antes de la escritura pública. En la situación actual del mercado inmobiliario con una demanda disparada y una oferta escasa, es muy habitual que vendedores y agencias inmobiliarias presionen a los compradores para firmar una reserva o incluso una señal (arras) en plazos de tan solo unos días desde la visita al inmueble. Esto suele llevar a la toma decisiones apresuradas y arriesgadas. Cualquier paso en falso de reserva o señalización puede comprometer al comprador con cantidades importantes y generar consecuencias económicas si finalmente se echa atrás. Por eso, antes de firmar cualquier documento privado conviene revisar la situación jurídica de la finca (due diligence) y redactar bien las condiciones de la operación.
3. Investigar al propietario. Comprobar la titularidad y las cargas del inmueble. Especial atención al urbanismo.
No basta con que el vendedor afirme que la vivienda es suya y esté libre de cargas o afecciones. Debe comprobarse la titularidad real y registral, así como la existencia de hipotecas, embargos, afecciones fiscales, prohibiciones de disponer u otras cargas. Esta comprobación es esencial para saber exactamente qué se compra y en qué condiciones. Las compraventas de viviendas donde el comprador (o vendedor) sean personas jurídicas, siempre serán más complejas y será necesario aportar documentación de cada sociedad (certificados de titularidad real, acreditación de activo esencial etc.) y también será muy importante acreditar la legitimación y capacidad de los representantes o apoderados que intervienen por cada parte.
Es esencial también verificar el estado del inmueble y si se han producido reformas recientes, para constatar y revisar las debidas licencias urbanísticas o declaraciones responsables y/o cerciorarse que estas no eran necesarias en caso de obras o reformas no sustanciales. Si hay cambios de uso, por ejemplo locales transformados en viviendas o viceversa habrá que prestar especial atención al cumplimiento de la legalidad. Cualquier riesgo en este sentido podría implicar una actuación municipal o administrativa posterior que exija la reposición de estructuras o una vuelta al estado anterior. Si las reformas han modificado elementos comunes de la finca, también podría haber acciones o reclamaciones por parte de la Comunidad de vecinos.
Si las obras o reformas han sido profundas y se sospecha que se hayan modificado elementos estructurales o comunes, puede ser necesaria una due diligence o inspección adicional de carácter técnico, realizada por un arquitecto o técnico cualificado y con experiencia.
4. Revisar deudas y documentos paralelos que no siempre aparecen en los anuncios
Además del Registro, interesa comprobar si la vivienda está al corriente de los gastos de la comunidad de propietarios, Impuestos municipales (IBI y tasas de gestión de residuos), suministros como agua o luz, y si dispone de la documentación técnica y administrativa exigible. Dependiendo del caso, puede ser relevante revisar certificado de eficiencia energética, situación catastral, licencias, ocupación y posibles incidencias urbanísticas como ya se ha dicho anteriormente.
5. La Comunidad de propietarios. La mejor fuente de información. Mucha genta pasa por alto la situación del inmueble y sus propietarios respecto al resto de comuneros. Si existe régimen de propiedad horizontal, es fundamental solicitar a la administración de fincas el estado actualizado de deudas del inmueble con la comunidad así como los importes correspondientes a las cuotas comunes de la comunidad y otras. Algunas comunidades tienen cuotas adicionales por la calefacción o agua caliente en invierno, u otras adicionales en verano por gastos de piscinas, mantenimientos etc.. De esta forma se evitan muchos sustos con los gastos. También es fundamental solicitar información sobre cualquier posible gasto o derrama extraordinario. Estos gastos, pueden llegar a muy elevados.
5. Diferenciar entre vivienda nueva y vivienda usada
Desde el punto de vista fiscal, no es lo mismo comprar una vivienda nueva que una vivienda de segunda transmisión. En términos generales, la reventa suele tributar por ITP, mientras que la vivienda nueva suele quedar sujeta a IVA y, además, a AJD. Para un comprador extranjero, esta diferencia puede alterar de forma muy significativa el coste real de la inversión. A veces reformas estructurales en una vivienda pueden implicar que tenga la consideración fiscal de nueva a efectos de transmisiones, lo que conllevaría la sujeción al correspondiente IVA.
6. Calcular el coste total de la operación, no solo el precio de compra
Uno de los mejores consejos prácticos es pedir desde el principio un presupuesto completo. Junto al precio deben contemplarse gastos por honorarios de agentes inmobiliarios o abogados, impuestos completos, aranceles notariales, registro, gestoría si se utiliza, traducciones, poderes, legalizaciones y, en su caso, costes bancarios o hipotecarios. Una vivienda aparentemente atractiva puede dejar de serlo cuando se calcula el coste final de adquisición.
7. Comprobar si el vendedor es no residente
Este punto suele pasar desapercibido y puede tener consecuencias directas para el comprador. Si el vendedor es no residente fiscal en España, la ley prevé una retención a cuenta sobre el precio que debe gestionar el adquirente. No detectar esta circunstancia a tiempo puede generar contingencias con la Agencia Tributaria incluso después de haber cerrado la operación.
8. Utilizar la notaría como un verdadero control de legalidad
La escritura pública no es un simple trámite formal. El notario verifica identidades, capacidad, legalidad del negocio y determinados extremos documentales, y dota a la operación de seguridad jurídica. Si además hay financiación hipotecaria, el comprador deberá revisar con tiempo toda la documentación precontractual, gestionar varias citas en notaría y cumplir determinados trámites previos. Es importante señalar que la elección del notario corresponde al comprador. En este sentido es importante la revisión de la actuación de la notaría y la confirmación de que el borrador final de escritura sea conforme con lo pactado y con los intereses del comprador. Es muy importante también que quede perfectamente reflejado qué parte debe hacerse cargo de los gastos notariales. A falta de pacto expreso, la ley señala que serán de cuenta del comprador salvo la escritura matriz que será del vendedor. Este último extremo suele desconocerse u olvidarse por gente inexperta y puede ser fuente de controversias.
9. No olvidar que después de la firma todavía quedan pasos esenciales
La operación no termina en la notaría. Después deben presentarse y liquidarse los impuestos que correspondan y tramitarse la inscripción en el Registro de la Propiedad. Hasta que esos pasos se completan, la protección jurídica del comprador no está plenamente cerrada. En España, la fase posterior a la firma es tan importante como la negociación previa.
10. Pensar también en las obligaciones posteriores a la compra
El comprador extranjero debe valorar no solo cómo adquiere, sino qué ocurrirá después. Puede haber obligaciones fiscales periódicas si mantiene la condición de no residente, exigencias documentales especiales si compra mediante poder otorgado en el extranjero y controles adicionales si la vivienda se destina a inversión, alquiler o uso turístico. Comprar bien implica planificar también el día siguiente a la escritura.
En resumen, para un extranjero, comprar una vivienda en España es perfectamente viable pero conviene abordarlo con una lógica preventiva: identificar bien al comprador, revisar con detalle la finca, entender el régimen fiscal aplicable y calcular el coste total antes de comprometer cantidades. Una buena compra inmobiliaria no depende solo del precio; depende, sobre todo, de que la operación esté jurídicamente bien construida desde el primer momento.
Adquirir una vivienda en España puede ser una inversión muy rentable, pero vivir en este país puede además ser una experiencia de vida inolvidable.
En Friberd Legal somos expertos en due diligence inmobiliaria y estaremos encantados de asesorarles en cualquiera de ests trámites.
Alejandro de Vicente de Rojas
Abogado