Alquilar una vivienda en España parece, a primera vista, una operación sencilla. Sin embargo, para un extranjero hay detalles jurídicos y prácticos que no siempre resultan obvios: no todos los alquileres se rigen igual, la fianza tiene un régimen específico, ciertos gastos no pueden imponerse libremente y la duración real del contrato puede no coincidir con lo que pone en la primera página. Conocer estas reglas desde el principio evita conflictos y ahorra dinero.
1. Asegúrese de firmar el tipo de contrato correcto.
En España no es lo mismo un arrendamiento de vivienda habitual que un arrendamiento de temporada. La Ley de Arrendamientos Urbanos considera arrendamiento de vivienda el que recae sobre una edificación habitable destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario; los contratos de temporada, en cambio, se encuadran como uso distinto del de vivienda. Para un extranjero, esto es decisivo: si lo que necesita es vivir de forma estable en España, no conviene aceptar sin más un contrato “de temporada” solo porque el propietario prefiera esta modalidad.
2. Resuelva cuanto antes su identificación en España, idealmente con NIE.
El NIE es el número de identidad de extranjero y la propia Administración lo define como el identificador que debe figurar en los documentos que se expidan o tramiten a nombre del extranjero. Aunque en la práctica del alquiler puede haber casuísticas distintas, tener el NIE resuelto cuanto antes evita fricciones innecesarias y da seguridad documental y jurídica desde el primer momento.
3. Exija un contrato por escrito y pida anexos útiles desde el primer día.
La LAU permite que las partes se compelan recíprocamente a formalizar el contrato por escrito, y ese documento debe recoger, como mínimo, la identidad de las partes, la identificación de la vivienda, la duración pactada y la renta inicial. Además, en alquileres de edificios o partes de edificios existentes que se alquilen a un nuevo arrendatario, el certificado de eficiencia energética entra en juego y su información debe aparecer también en la oferta y publicidad. A nivel práctico, conviene añadir inventario, estado de la vivienda, fotografías y estado y lectura de contadores de suministros.
4. Compruebe que quien alquila puede hacerlo realmente.
No basta con tratar con una persona que tenga las llaves o ni siquiera con una agencia inmobiliaria. Es prudente verificar quién es el titular registral de la vivienda o qué derecho tiene sobre ella. La nota simple registral permite conocer la identidad del titular o titulares y la extensión, naturaleza y limitaciones de los derechos inscritos. Para un arrendatario extranjero, esta comprobación sencilla puede evitar fraudes, dobles alquileres o problemas de representación.
5. Calcule bien el coste real de entrada: no es solo la primera mensualidad.
En el arrendamiento de vivienda, la fianza legal obligatoria es de una mensualidad de renta. Además, las partes pueden pactar garantías adicionales, pero en contratos de hasta cinco años —o hasta siete si el arrendador es persona jurídica— esa garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades. A ello se suma una regla muy importante: los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato corresponden al arrendador. Y, como detalle muy español, la ley permite a las comunidades autónomas exigir al arrendador el depósito administrativo de la fianza, por lo que conviene pedir justificante cuando proceda.
6. Revise con lupa qué gastos le están trasladando.
En España no todo gasto del inmueble puede cargarse al inquilino sin más. Los gastos generales del edificio, tributos u otros conceptos no individualizables solo pueden imponerse al arrendatario si existe pacto por escrito y si el contrato determina el importe anual de esos gastos a la fecha de firma. En cambio, los servicios individualizados mediante contadores —por ejemplo, suministros de luz, agua o gas medidos de forma separada— son, en todo caso, de cuenta del arrendatario. Este punto merece una lectura detenida antes de firmar.
7. No se fíe solo del plazo que ponga el contrato: mire la duración legal real.
La duración inicial puede pactarse libremente, pero si es inferior a cinco años —o a siete, cuando el arrendador sea persona jurídica— el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el arrendatario comunique a tiempo su voluntad de no renovarlo. Después, si nadie avisa en plazo, puede operar una prórroga anual adicional de hasta tres años más. En la práctica, esto significa que muchos alquileres “de un año” no funcionan jurídicamente como el arrendatario cree.
8. Sepa desde el principio cómo puede marcharse sin cometer un error.
El arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, siempre que avise con un mínimo de treinta días. La posible indemnización al arrendador no es automática: solo existe si se ha pactado expresamente en el contrato, y su cuantía legal se calcula por mensualidades en función del tiempo pendiente. Para un extranjero que no sabe cuánto tiempo permanecerá en España, esta cláusula debe leerse con especial atención antes de firmar.
9. Distinga entre reparaciones del propietario y pequeñas reparaciones del inquilino.
El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin elevar por ello la renta, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, en cambio, corresponden al inquilino. La ley añade además dos reglas muy prácticas: el arrendatario debe comunicar cuanto antes la necesidad de reparación, y puede realizar las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y exigir inmediatamente su importe al arrendador. Tampoco deben hacerse obras que alteren la vivienda sin consentimiento escrito del propietario.
10. En alquileres importantes, valore una protección adicional: la inscripción registral.
Aunque no es habitual en alquileres ordinarios, los contratos de arrendamiento son inscribibles en el Registro de la Propiedad. La propia LAU abrió esa puerta y el Colegio de Registradores destaca que la inscripción puede proteger al arrendatario frente a futuras transmisiones de la vivienda, porque quien la compre vendrá obligado a respetar el alquiler inscrito en los términos legales. No será necesario en todos los casos, pero sí merece valorarse cuando se trate de estancias largas, rentas elevadas o situaciones en las que se quiera reforzar la seguridad jurídica del inquilino.
10 + 1. Contrate una buena alarma antirrobo y con protección anti ocupaciones.
No se fíen de nadie. Ahora están Uds. en España, donde La seguridad, en genérico y en jurídico, no es precisamente una de las grandes virtudes patrias.
Si van a tener el inmueble vacío por temporadas o van a ausentarse de este por periodos sucesivos u ocasionales, es importante que tomen medidas no solo para evitar robos puntuales, sino también para evitar esa otra suerte de delincuencia que, con el amparo de las instituciones y poderes públicos de este país, se dedica a allanar con casi total impunidad viviendas ajenas. Me refiero por supuesto a la ocupación, esa figura delincuencial inaudita para cualquier extranjero, pero real y cotidiana en España…. Welcome to Spain!!
Conclusión
Para un extranjero, alquilar en España no debería ser un acto impulsivo ni una simple firma rápida con entrega de llaves. El tipo de contrato, la identificación correcta, la fianza, las garantías adicionales, el reparto de gastos, la duración real, el derecho de desistimiento , el régimen de reparaciones y la necesidad de contratar seguridad adicional deben considerarse en cada caso. Si se revisan bien esos puntos, el alquiler puede dejar de ser una fuente de incertidumbres y pasar a a ser seguro y previsible.
Alejandro de Vicente de Rojas
Abogado